La réalisation de travaux dans un contrat de bail

Selon l'Arrêt suivant :

Cass. 3e civ. 5 janvier 2010 n° 09-10.524 (n° 10 F-D) Sté Grande Pharmacie de la gare c/ Puel ép. Delpech
Lorsqu'un contrat de bail est signé sous la condition que le locataire puisse effectuer certains travaux, la réalisation de la condition est réputée accomplie lorsque c'est le locataire qui, par son comportement, a empêché la réalisation de ces travaux.

Un bail avait été conclu sous la condition, déterminante de l'engagement du locataire, que celui-ci puisse effectuer des travaux modifiant la distribution des locaux. Aucun terme n'avait été fixé pour l'accomplissement de cette condition. N'ayant pas obtenu les autorisations administratives nécessaires, le locataire avait demandé la résolution du bail pour défaut de réalisation de la condition.

Sa demande a été rejetée : ce n'était pas la décision administrative de refus qui avait empêché la réalisation de la condition mais le refus unilatéral du locataire de procéder aux travaux supplémentaires exigés par l'administration sur l'ensemble de l'immeuble.


Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera sans qu'un délai soit précisé, la condition n'est censée défaillie que s'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas (C. civ. art. 1176). Mais lorsque c'est le débiteur qui a empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci est de plein droit réputée accomplie (C. civ. art. 1178).

L'accomplissement de la condition a un effet rétroactif à la date de conclusion du contrat (C. civ. art. 1179) : le locataire est donc redevable des loyers depuis cette date.

Caroline YADAN PESAH
Avocat à la Cour
Secrétaire Générale de Connec'Sion


Source : Editions Francis Lefèbvre